县住房和城乡建设管理局物业办、各物业公司：
现将《物业服务企业备案及退出管理制度》印发给你们，请认真贯彻执行。
柳林县住房和城乡建设管理局
2025年6月16日
（主动公开）
物业服务企业备案及退出管理制度
第一章 总则
第一条 为规范物业服务企业管理，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，做好住宅小区物业退出、承接工作，保障物业服务活动的正常开展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及相关法律法规，结合本县实际情况，特制定本制度。
第二条 本制度适用于在本县域内从事物业服务活动的所有物业服务企业。物业服务企业在进行物业服务前，必须按照本制度的规定进行备案管理。以及在本县域内因合同期满、解除、终止或企业主动退出等原因，物业服务企业不再为特定物业项目提供服务的情形。
第三条 县物业主管部门具体负责本辖区内物业服务企业备案管理及退出住宅小区物业服务项目管理的业务指导、监督工作，备案管理及退出住宅小区遵循公开、公平、公正的原则。
居民委员会、村民委员会协助乡镇（街道）做好有关工作。
第二章 备案内容与程序
第四条 物业服务企业备案应提交以下材料：
1． 企业法人营业执照副本及复印件；
2． 企业资质证书（如有）及复印件；
3． 企业法定代表人身份证明及复印件；
4． 企业章程；
5． 物业服务项目基本情况说明，包括但不限于项目名称、位置、占地面积、建筑面积、服务内容等；
6． 物业服务合同或前期物业服务协议（草案）；
7． 物业服务企业管理人员和专业技术人员名单及相应资格证书复印件；
8． 其他根据法律法规或主管部门要求需提交的材料。
第五条备案程序：
1． 申请 ：物业服务企业向项目所在地的县级房地产行政主管部门（以下简称“主管部门”）提交备案申请材料。
2． 审查 ：主管部门收到申请材料后，应在法定期限内对材料的真实性、完整性进行审查。
3． 公示 ：经审查合格的物业服务企业信息，主管部门应在其官方网站上公示，接受社会监督，公示期不少于7个工作日。
4． 备案确认 ：公示无异议后，主管部门向物业服务企业出具《物业服务企业备案确认书》。
5． 变更与注销 ：物业服务企业名称、法定代表人、资质等级等关键信息发生变更时，应及时向主管部门提交变更申请；物业服务项目终止后，应办理备案注销手续。
第三章退出情形
第六条 有下列情形之一的，物业服务企业应退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务期间（含前期），建设单位、业主大会或业主委员会按照合同约定的解除条件要求提前解约的；
（二）业主大会、业主委员会依法作出决定解聘原物业服务企业的；
（三）物业服务期限届满后，物业服务企业不同意续聘或解约的；
（四）物业服务企业因破产或营业执照注销等致使不能继续履行合同义务的。
第七条 业主大会、业主委员会应当从物业服务项目的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法实施解聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。
第四章选聘和解聘
第八条 业主、业主委员会拟对物业服务企业做出退出决定的，应在街道（乡镇）、居（村）民委员会的指导下，应依法召开业主大会，按照《民法典》及相关法律法规和物业项目所在地的相关规定，由业主共同表决。
第九条业主大会可以采用现场集中开会讨论和书面征求意见的方式进行表决，鼓励利用网络平台、移动通讯端等形式表决。
表决结果由业主大会或业主委员会在物业服务区域显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）公示七日，业主大会或业主委员会可以聘请公证机构表决过程和结果进行公证。
第五章 退出
第十条 业主大会、业主委员会拟决定要求物业服务企业退出的，按以下程序办理：
（一）业主按照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，应当提前60天书面通知物业服务企业，合同对通知期限另有约定的除外。
（二）解聘决定作出后三十日内，物业服务企业应做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用、公共收益等资料和账务的清理工作。
（三）解聘决定作出后三十日内，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订相关退管协议，协议内容包括交接和退出时间、交接内容、交接方式、物业服务合同约定的责任界限及债权债务结算方式等，在物业服务区域显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）公示七日。
（四）根据相关退管协议约定的时间，业主大会或业主委员会与原物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新旧物业服务企业办理承接查验手续。
（五）原物业服务企业按照相关退管协议约定的时间退出。
第十一条物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘或解约，要求退出的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业应当在合同期限届满前九十日书面通知业主大会或者业主委员会，合同对通知期限另有约定的除外。
（二）书面通知发出后三十日内，物业服务企业应做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用、公共收益等资料和账务的清理工作。
（三）书面通知发出后三十日内，物业服务企业就交接内容、方式、时间、合同约定的责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，并签订相关退管协议，在物业服务区域显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）公示七日。
（四）根据相关退管协议约定的时间，业主大会或业主委员会与原物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新旧物业服务企业办理承接查验手续。
（五）原物业服务企业按照相关退管协议约定的时间退出。
第十二条业主大会、业主委员会和物业服务企业存在以下情形，造成物业服务企业在收到书面解聘的通知六十日内或业主大会、业主委员会在收到书面不同意续聘或解约的通知九十日内无法履行退出程序的，街道（乡镇）应当协助属地物业主管部门督促其依法依约履行退出义务：
（一）不主动、不配合沟通退出事宜的。
（二）拟定的相关退管协议明显有失公平的。
（三）未根据相关退管协议的约定办理承接查验手续的。
由于业主大会、业主委员会的原因造成无法履行退出程序的，物业服务企业在此期间继续按原物业服务合同提供服务直至按照本办法规定正常履行退出程序。
第十三条原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，可依法采取下列措施：
（一）物业项目所在地的街道（乡镇）报属地县物业主管部门，县物业主管部门每月月底汇总后上报市住建局，市住建局将该企业的不良行为推送至“吕梁市信用信息共享平台”，并向社会公布。
（二）在项目交接中不移交有关资料的，按照《物业管理条例》规定由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行处罚。
（三）逾期不退出的，市场监管部门依法进行处理。
第十四条 业主大会、业主委员会、物业服务企业不得无正当理由拒绝或不配合履行退出的交接和接收义务。
物业服务企业退出前，未成立业主委员会或者其不能正常履行职责的，可在业主代表的监督下，由街道（乡镇）或委托居（村）民委员会代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自行管理物业的，由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。
第十五条 办事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商解决。不能协商解决的可以请求物业项目所在地街道（乡镇）或委托居（村）民委员会和县物业主管部门进行调解，或向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。
第十六条 原物业服务企业应当按照合同约定和业主大会的决定做好退出物业项目的相关工作，应在街道（乡镇）、居（村）民委员会的指导下，向业主委员会或新的物业服务企业办理移交事项，并办理承接查验手续。原物业服务企业在办理交接至撤出物业服务区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但另有约定的除外。
第十七条 承接查验应按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》执行，一并移交下列事项：
（一）档案及图纸资料。
（二）物业服务用房、业主共有的场地、设施设备。
（三）物业服务企业管理的公共收益余额。
（四）业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料。
（五）实行酬金制的应移交管理期间主要财务资料复印件。
（六）按照规定应移交的资料和财物。
（七）法律法规规定的其他物业服务所需的相关资料。
第十八条业主委员会应于签订相关退管协议之日起三十日内根据业主大会表决结果选聘新的物业服务企业或自行管理，并签订物业服务合同。
第十九条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业可以继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第二十条原物业服务企业退出项目时，尚未选聘新物业服务企业的，可由乡镇（街道）或居（村）民委员会，临时指定物业服务企业进行应急物业管理服务，提供保洁、秩序维护等基础服务，并按照下列程序做好临时过渡工作：
（一）成立业主大会和业主委员会（物业管理委员会）的，乡镇（街道）或居（村）民委员会应积极指导、督促业主委员会及时组织召开业主大会会议，选聘新物业服务企业或由业主自行管理物业。
（二）尚未成立业主大会和业主委员会（物业管理委员会）的，乡镇（街道）应依法组织和指导小区业主成立业主委员会（物业管理委员会）选聘新的物业服务企业或督促开发建设单位选聘新的物业服务企业。
对小区进行临时托管直至选聘新的物业服务企业进驻前，所发生的物业费以及其他费用由业主承担，业主委员会（物业管理委员会）应配合做好收费工作。
第二十一条属地物业主管部门应当指导街道（乡镇）做好辖区内业主大会、业主委员会（物业管理委员会）选聘新物业服务企业或者自行管理的具体业务工作。
第二十二条物业服务企业、业主及业主大会在物业服务企业退出项目管理阶段，无法解聘、选聘物业服务企业的，项目所在地乡镇（街道）应组织召开物业管理联席会议进行协调解决。
第二十三条 业主委员会（物业管理委员会）未经业主大会决定，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业项目所在地物业主管部门或者街道（乡镇）依法责令限期改正或者撤销其决定，并通过在物业服务区域显著位置公示等方式通告全体业主。
第二十四条 业主大会、业主委员会（物业管理委员会）作出的决定违反法律、法规的，物业项目所在地的物业主管部门或者街道（乡镇），应当责令限期改正或者撤销其决定，并通过在物业服务区域显著位置公示等方式通告全体业主。若其作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第六章 附则
第二十五条 本制度由柳林县住房和城乡建设管理局负责解释，自发布之日起施行。之前与本制度不一致的相关规定，以本制度为准。
第二十六条 随着国家法律法规的调整和物业服务行业的发展，本制度将适时进行修订和完善。
